1. C’est quoi une ZL ?
2. Quels types de propriétés en zone de loisirs ?
3. Quelles autorisations urbanistiques ?
4. Situations constitutives d’infractions
5. Y résider à titre principal / s’y domicilier
6. Infrastructures (égouttage, voirie)
7. Contractualisation
1. C’est quoi une zone de loisirs ?
C’est une des affectations du Plan de secteur (aménagement du territoire) ; (couleur orange), destinée aux fonctions suivantes (CoDT, art. D II 23, 4°) :
« La zone de loisirs est destinée aux équipements récréatifs ou touristiques, en ce compris l’hébergement de loisirs.
Le logement de l’exploitant peut être admis pour autant que la bonne marche de l’équipement l’exige. Il fait partie intégrante de l’exploitation. (…) »
Cet élément est important : il signifie, au niveau urbanistique (uniquement), que la zone de loisirs n’est PAS destinée à la résidence principale, mais uniquement à de la résidence secondaire locative ou privative.
Par contre :
- Certaines zones de loisirs ont été inscrites au « Plan HP – Habitat permanent »
- Parmi celles-ci, il y en a plusieurs qui suivent un parcours pour être transformées en « zone d’habitat vert » au plan de secteur. On pourra donc y établir sa résidence principale et l’état d’infraction disparaitra.
- La pérennité de la fonction résidentielle en zone de loisirs fait l’objet de discussions avec le gouvernement et l’administration de la Région wallonne depuis plus de 20 ans déjà ; si aucune solution structurelle définitive n’a encore pu aboutir, les autorités sont conscientes des difficultés rencontrées par leurs habitants. Cependant le Plan HP considère que certaines zone inondables doivent être fermées ou encore que des campings n’étant pas aux normes doivent redevenir exclusivement touristiques et se mettre aux normes. La tendance a longtemps été de fermer les sites ou de les réhabiliter à d’autres projets conformes à la zone.
- Avant de vous installer dans une zone de loisirs, il est conseillé de vous renseigner à la commune pour savoir si celle-ci adhère au plan HP et, si oui, si la zone où vous désirez vous installer se trouve en phase 1 ou phase 2
2. Quelles typologies de propriétés en zone de loisirs ?
Il existe 2 typologies différentes :
– d’une part, les campings
on y retrouve les campings touristiques, les campings à la ferme et les caravanages. Généralement, un seul propriétaire possède la majorité des parcelles, et l’exploitation de ces campings est considérée comme une activité économique enregistrée et agréée :
- certains sont reconnus et agréés par le CGT (Commissariat général au Tourisme) : en principe considérés en règle au niveau des normes touristiques de salubrité et sécurité ; donc en principe seul le tourisme y est possible
- le solde (campings non agréés) : ils sont le plus souvent occupés par des résidents permanents, parfois en mixité avec des touristes
– d’autre part, les parcs résidentiels de vacances ou de weekend (souvent appelés domaines)
ils sont structurés sous forme de « copropriétés » avec différents montages juridiques (chaque parcelle a un propriétaire différent). Voir les particularités des infrastructures (point 7).
3. Quelles autorisations urbanistiques ?
Que ce soit pour une construction ou une installation, un permis d’urbanisme est toujours requis et doit être sollicité (également, le cas échéant, en vue d’une régularisation d’un bien meuble ou immeuble y installé/construit depuis longtemps !).
Les permis d’urbanisme délivrés portent souvent l’intitulé « permis pour une habitation de vacances », ou une appellation synonyme.
C’est le Collège communal qui délivre le permis, mais moyennant avis favorable (simple) du Fonctionnaire délégué (Urbanisme) de la Région. En cas de refus de permis, tout demandeur peut aller en recours administratif (auprès de la Commission de Recours). A ce niveau, la procédure est la même qu’en zone d’habitat du Plan de secteur.
4. Situations constitutives d’infractions
Habiter dans une zone de loisirs constitue aujourd’hui (aux yeux des autorités) une infraction à l’aménagement du territoire. Mais c’est discutable ! Certains juristes avancent qu’aucun texte n’interdit formellement la résidence principale en zone de loisirs.
En utilisant un « hébergement touristique » à titre de résidence principale (domiciliation), on le transforme en habitation, et il ne peut pas y avoir, sauf à titre très exceptionnel, d’habitation dans une zone de loisirs.
Cependant, comme cette interprétation de la part des autorités est arrivée progressivement, il y a près de 10 000 personnes qui se sont retrouvées dans cette situation, souvent sans même le savoir. Si les autorités décident de sanctionner une personne, en principe elles devraient sanctionner tout le monde, et les reloger, c’est pourquoi l’approche coercitive n’a jamais été envisagée par les gouvernements jusqu’à aujourd’hui.
L’habitat permanent en zone de loisirs est donc toléré.
Pour l’infraction, ce que les autorités n’ont jamais fait et ne semblent pas vouloir faire, serait de rédiger un procès-verbal à l’initiative de la Commune, lequel pourrait être transmis au Parquet du Procureur du Roi.
Finalement, tout comme en zone d’habitat, si un propriétaire de deuxième résidence, légère ou pas, ne détient pas un permis d’urbanisme délivré par la commune, il peut aussi être poursuivi.
Les communes qui ont adhéré au Plan HP se sont engagées à prévenir tout nouvel habitant, à son installation, qu’il se met en situation d’infraction.
5. Y résider à titre principal / s’y domicilier
Comme précisé dans la fiche domiciliation (HYPER LIEN Fiche domicilaition), si quelqu’un réside plus de six mois par an, même dans ce qui est considéré comme un hébergement touristique, il a le devoir de s’y domicilier.
Dans le cas des zones de loisirs, la loi prévoit que la domiciliation soit une « domiciliation provisoire » afin d’acter l’irrégularité. Cependant certaines communes continuent à octroyer une inscription traditionnelle. La domiciliation continuera à être « provisoire » tant que l’irrégularité persistera.
6. Infrastructures : voiries, égouttage…
Le résident dans les campings loue l’emplacement à un propriétaire : c’est à ce propriétaire de s’occuper des charges (réalisation des routes, impétrants, égouts…). Ce dernier répercute les coûts de ces charges sur les locataires.
Les parcs résidentiels et les domaines sont une association de propriétaires. Ceux-ci doivent s’organiser pour cofinancer ces charges communes (suivant un mode variable en fonction de la structure juridique : asbl, coopérative, syndic…). Avant d’acheter un bien dans un domaine, il est important de se renseigner sur le mode de gestion des communs (routes, poubelles…) et quel est le montant des charges.
7. Contractualisation
Dans les cas où le propriétaire de l’habitat léger n’est pas le propriétaire du terrain, le lien contractuel qui lie peut varier.
Il s’agit donc de trouver un mode de contractualisation adapté aux circonstances, entre les deux propriétaires différents. Cela peut être compliqué et le locataire est peu protégé : en effet, le bail de résidence principal ne s’applique pas au locations de terrains.
Il s’agit donc plutôt – la plupart du temps – d’une forme de contrat de location annuel utilisé dans les campings, ou bien d’un accord d’occupation temporaire. Mais un « flou » subsiste (qui pourrait être préjudiciable autant à l’une des parties qu’à l’autre), du fait du manque de précision quant au choix du document le mieux adapté à la situation. Surtout en cas d’investissements financiers importants consentis par le propriétaire de l’HL pour équiper la parcelle sur laquelle il s’installe. Il paraitrait donc souhaitable de préconiser une forme de bail emphytéotique ou de droit de superficie, ce document étant alors susceptible de garantir le maintien de l’habitant « léger » durant une période suffisamment longue que pour amortir les frais qu’il aura consentis.
Notre avis
La mixité habitation-hébergement touristique étant possible dans toutes les zones d’habitat, il serait donc logique que cette même mixité puisse exister dans les zones de loisirs.
Dans une situation de crise du logement qui ne fait qu’empirer, il est essentiel de soutenir les citoyens qui ont construit leur propre solution en « recyclant » des hébergements touristiques.
Les plans de secteur ont été élaborés en 1977 et revus en 1987, dans des contextes économiques et sociaux totalement différents d’aujourd’hui. Ils se doivent d’évoluer, de s’adapter et de donner de l’espace pour la créativité.