1° C’est quoi une Zone d’Habitat Vert ?
Définition :
La zone d’habitat vert est une zone définie au plan de secteur (couleur verte et rouge) destinée à accueillir de l’habitat. Le décret Dodrimont voté en 2017 (lien vers décret) la définit comme suit :
La zone d’habitat vert est principalement destinée à la résidence :
– chaque parcelle destinée à recevoir une résidence doit faire 200 mètres carrés nets au minimum
– minimum 15, maximum 35 parcelles à l’hectare sur l’ensemble de la zone
– les résidences sont des constructions de 60 mètres carrés maximum de superficie brute de plancher, sans étage (sauf permis de lotir ou permis d’urbanisation existant)
– des constructions ou installations favorisant le tourisme alternatif, à titre exceptionnel, pour maximum 2% du nombre de parcelles, satisfaisant à la même condition de superficie que les résidences, y compris les yourtes et les cabanes dans les arbres
– à titre accessoire et complémentaire, des équipements socioculturels, des aménagements de service public et d’équipement communautaire, des activités d’artisanat et de la résidence touristique
– minimum 15% de la superficie de la zone doivent être des espaces verts publics
Pour que la ZHV soit mise en œuvre :
Au préalable, la Commune doit adopter :
– un schéma d’orientation local (S.O.L.), couvrant la totalité de la zone, qui doit être approuvé par le Gouvernement wallon
– un permis d’urbanisation ou permis de construction groupé, couvrant tout ou partie de la zone
Le gouvernement wallon décide de la préliste des zones de loisirs qui peuvent devenir des zones d’habitat vert. Ces zones doivent répondre à certaines conditions.
Dans les 6 mois de la décision du Gouvernement wallon, la Commune doit, si elle souhaite qu’une zone de loisirs devienne une zone d’habitat vert, introduire un dossier complet et des engagements précis : reprendre à sa charge les voiries et équiper la zone en eau et électricité (y compris épuration).
Ensuite, le Gouvernement arrête une liste définitive.
Dans les 5 ans de l’adoption de la liste définitive par le Gouvernement, la Commune doit réaliser ses engagements. Sinon, la procédure tombe, en principe, à l’eau (clause de réversibilité).
Si la zone d’habitat vert est acceptée, les constructions antérieures réalisées sans permis ne sont plus constitutives d’infraction (plus de poursuites pénales). Attention, ceci ne vaut que pour l’infraction qui consiste à « créer un logement » sans le permis requis. Précisément dans ce cas-ci, s’installer sans permis dans une caravane touristique, même s’il reste discutable que cela constitue une infraction. (Nous allons le répéter plusieurs fois).
Il est important de préciser qu’on pourrait, par ailleurs, imaginer la création de nouvelles zones d’habitat vert dans le plan de secteur. Mais c’est une procédure lourde et, à ce stade, les zones d’habitat vert seront probablement toutes des anciennes zones de loisirs.
2° Pourquoi la ZHV a été créée
Le Plan Habitat permanent (Plan HP) (voir fiche ‘Qu’est-ce que le plan HP ?’) contient depuis l’origine la « promesse » que certains sites pourront être « régularisés ».
Après plusieurs tentatives avortées (RESA ter, etc.), l’enquête parlementaire réalisée pour le compte du Gouvernement wallon débouche sur l’adoption du décret Dodrimont en 2017.
Sur papier, la zone d’habitat vert est conçue dans le but de « régulariser » certaines zones de loisirs reprises au Plan HP. Le plan HP part du présupposé que c’est une infraction de résider en permanence dans une zone de loisirs, ce qui est discutable et non établi.
3° La zone d’habitat vert en pratique et nos constats
Concrètement, c’est une ambition très limitée qui n’apporte aujourd’hui de réponse que pour une petite partie des zones de loisirs (17 dossiers sur 168 zones en Plan HP pour toute la Wallonie). Avant même d’être mise en œuvre, la ZHV laisse dans l’incertitude l’immense majorité des habitants des zones de loisirs.
Ensuite :
– En pratique, une commune ne peut pas prendre l’initiative, si la ou les zones ne figurent pas dans la préliste établie par le Gouvernement (lien vers la liste actuelle déc. 2020)
– La procédure est extrêmement compliquée, longue et incertaine (notamment à cause de la qualité du décret).
– Elle entraine des couts exorbitants pour les communes.
– Le financement et l’entrée en vigueur de chaque zone d’habitat vert dépendent, en dernière instance, du bon vouloir du Gouvernement wallon. Ils ne sont pas garantis par le Décret : aujourd’hui, seules 17 zones ont été acceptées et financées par le Gouvernement. On sait déjà que les financements ne sont pas suffisants pour couvrir les charges des communes.
– Le décret Dodrimont a été adopté avant la reconnaissance de l’habitat léger (2019) et n’intègre pas sa définition.
– Sa volonté de régulariser des situations urbanistiques infractionnelles est louable, mais :
- Il laisse une incertitude sur le sort des installations (vs constructions). Si on s’en tient au texte du décret, les installations ne paraissent admises que si elles ont une vocation touristique. Les résidences, elles, devraient être systématiquement des constructions (ce qui est un non-sens absolu). Nous ne savons pas si les rédacteurs du décret ont commis une erreur en ne visant pas les installations lorsqu’ils évoquent les résidences ou si cela était une volonté. Mais tout cela a été écrit avant le décret Habitat léger… Il conviendra de voir comment il est interprété et appliqué dans les faits. Il pourrait être plaidé qu’autoriser uniquement les constructions et non les installations est discriminatoire et non conforme à l’intention déclarée par le législateur, à savoir créer une zone à destination de l’habitat alternatif.
- Il limite très fort les possibilités puisque les zones soumises à reconversion doivent avoir fait l’objet d’un permis d’urbanisation (ex permis de lotir) ou d’un permis d’urbanisme de constructions regroupées, antérieur à 2017.
– En théorie, le Gouvernement peut définir de nouvelles listes et recommencer la procédure pour d’autres communes, mais ce n’est pas garanti.
Concrètement, les perspectives d’une reconnaissance d’un nouvel habitat léger dans ce cadre sont très limitées.